En 2023, le paysage de la défiscalisation immobilière en France continue d’évoluer pour offrir aux investisseurs des opportunités attractives. Deux régimes principaux se démarquent pour ceux qui cherchent à réduire leur impôt tout en investissant dans la pierre : la loi Pinel et le dispositif Denormandie. La loi Pinel permet de bénéficier de réductions fiscales en investissant dans le neuf et en s’engageant à louer le bien pendant une période déterminée. Le dispositif Denormandie, quant à lui, encourage la rénovation des logements anciens dans certaines zones en offrant des avantages fiscaux similaires.
Ces deux régimes offrent des opportunités distinctes mais complémentaires pour les investisseurs immobiliers. La loi Pinel vise principalement les zones où la demande locative est forte, tandis que le Denormandie se concentre sur la revitalisation des centres-villes anciens. En fonction de leurs objectifs et de leur capacité d’investissement, les particuliers peuvent ainsi choisir le régime qui leur correspond le mieux, tout en contribuant à dynamiser le marché immobilier français.
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Plan de l'article
Les principes du dispositif Pinel
Créé dans le cadre de la loi de finances pour 2021, le dispositif Pinel encourage l’investissement locatif neuf. Il offre une réduction d’impôt substantielle en fonction de la durée d’engagement de location. Trois périodes sont proposées : six, neuf ou douze ans, avec des taux de réductions respectifs de 12 %, 18 % et 21 % du prix d’achat du bien immobilier.
Les conditions d’éligibilité
Pour bénéficier de cet avantage fiscal, respectez certaines conditions :
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- Louer le bien nu à usage de résidence principale.
- Respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires, variables selon les zones géographiques.
- Acheter un bien neuf ou en état futur d’achèvement, répondant à des normes de performance énergétique strictes.
Les évolutions récentes : Pinel +
Depuis le 1er janvier 2023, la loi de finances pour 2021 a introduit le Pinel +. Ce nouveau dispositif maintient les taux antérieurs à condition que le logement soit situé dans un quartier prioritaire ou qu’il respecte des critères élevés en matière de performance énergétique, d’usage et de confort. Cette évolution vise à renforcer l’attractivité des investissements dans des zones spécifiques tout en promouvant la qualité du parc immobilier.
Complémentarité avec le déficit foncier
Le dispositif Pinel peut être utilisé en complément du déficit foncier, permettant ainsi aux investisseurs de maximiser leurs avantages fiscaux. Le déficit foncier permet de déduire les charges liées à l’entretien et la rénovation des biens immobiliers des revenus fonciers, dans certaines limites. Cette combinaison offre un levier puissant pour optimiser la rentabilité des investissements locatifs.
Le dispositif Denormandie : investir dans l’ancien
Le dispositif Denormandie, prolongé par la loi de finances pour 2023 et la loi de finances pour 2024, vise à encourager l’investissement locatif dans l’ancien. Ce dispositif offre une réduction d’impôt aux particuliers qui achètent et rénovent des logements situés dans des quartiers anciens dégradés pour les mettre en location.
Les conditions d’éligibilité
Pour bénéficier du dispositif Denormandie, respectez les critères suivants :
- Acheter un logement dans un quartier ancien dégradé.
- Engager des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.
- Louer le bien pendant une période minimale de 6, 9 ou 12 ans.
Les taux de réduction d’impôt varient de 12 % à 21 %, selon la durée de l’engagement locatif.
Les avantages combinés
Le dispositif Denormandie peut être combiné avec des régimes comme le déficit foncier ou la loi Malraux. Le déficit foncier permet de déduire les charges de rénovation des revenus fonciers, optimisant ainsi l’avantage fiscal. La loi Malraux, quant à elle, offre une réduction d’impôt de 22 % à 30 % pour des travaux dans des immeubles anciens situés dans des secteurs sauvegardés.
Un cadre prolongé et renforcé
La loi de finances pour 2024 prolonge le dispositif Denormandie jusqu’à fin 2026, assurant ainsi une continuité dans l’incitation à la rénovation des quartiers anciens. Cette prolongation vise à dynamiser les investissements dans des zones nécessitant une revalorisation urbaine et à promouvoir la qualité du parc locatif.
Le dispositif Loc’Avantages : louer abordable
Le dispositif Loc’Avantages, instauré par la loi de finances pour 2022, remplace le Cosse (ou Louer abordable) et est en vigueur jusqu’au 31 décembre 2024. Ce régime encourage les propriétaires à louer leur bien à un loyer inférieur aux prix du marché en échange d’un avantage fiscal significatif.
Les conditions d’éligibilité
Pour bénéficier du dispositif Loc’Avantages, respectez les critères suivants :
- Signature d’une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah).
- Engagement à louer le logement à un loyer plafonné.
- Respect des plafonds de ressources des locataires.
Les réductions d’impôt varient de 15 % à 65 % selon le niveau de loyer appliqué et la durée de l’engagement locatif.
Les avantages fiscaux
Le dispositif Loc’Avantages offre des avantages fiscaux proportionnels à l’effort consenti par le propriétaire. Plus le loyer est bas et plus la réduction d’impôt est élevée. Ce mécanisme vise à augmenter l’offre de logements accessibles aux ménages modestes tout en offrant une incitation financière tangible aux investisseurs.
Un cadre renforcé
La loi de finances pour 2022 prolonge aussi l’expérimentation de la régionalisation du Pinel en Bretagne jusqu’en 2024, permettant ainsi une complémentarité avec le dispositif Loc’Avantages. Cette mesure vise à répondre aux besoins spécifiques des régions en matière de logement abordable.
Comparaison des régimes de défiscalisation immobilière en 2023
Les principes du dispositif Pinel
Le dispositif Pinel, modifié par la loi de finances pour 2021, ouvre droit à une réduction d’impôt sur le prix d’achat d’un logement mis en location, sous conditions. Pinel +, une évolution de ce dispositif, maintient les taux antérieurs si le logement est situé dans un quartier prioritaire ou respecte un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique, d’usage et de confort.
Le dispositif Denormandie : investir dans l’ancien
Le dispositif Denormandie, prolongé par les lois de finances pour 2023 et 2024, vise les investisseurs achetant un logement à rénover dans un quartier ancien dégradé, destiné à être mis en location. Il offre une réduction d’impôt sur le revenu, s’inscrivant ainsi dans la continuité de dispositifs comme la loi Malraux qui favorise les rénovations patrimoniales.
Les avantages du Loc’Avantages
Le dispositif Loc’Avantages, créé par la loi de finances pour 2022, remplace le Cosse et est en vigueur jusqu’à fin 2024. Il permet aux propriétaires de bénéficier d’avantages fiscaux en louant leur bien à un loyer inférieur au marché. En signant une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah), les propriétaires s’engagent sur un loyer plafonné et le respect des plafonds de ressources des locataires.
Tableau comparatif des régimes
| Dispositif | Conditions | Avantages fiscaux |
|---|---|---|
| Pinel / Pinel + | Achat neuf, location 6/9/12 ans, niveau de performance énergétique | Réduction d’impôt jusqu’à 21% |
| Denormandie | Achat ancien, rénovation, location 6/9/12 ans | Réduction d’impôt jusqu’à 21% |
| Loc’Avantages | Loyer plafonné, convention Anah | Réduction d’impôt jusqu’à 65% |
Ces dispositifs, bien que différents dans leurs critères et modalités, visent tous à stimuler l’investissement locatif tout en répondant aux besoins divers du marché immobilier français.
