Un marchand de biens est un professionnel qui achète et vend des biens immobiliers, des fonds de commerce, des arts de SCI ou des logements. Il porte donc le statut de commerçant qui le soumet au régime fiscal BIC et à la TVA sur marge. Comment se fait le calcul de cette TVA ? C’est ce que vous allez découvrir dans cet article.
Plan de l'article
La notion de la TVA sur marge
La TVA sur marge est un système de calcul de TVA qui s’applique aux assujettis qui acquièrent des biens dans le but de les revendre. Elle concerne les biens acquis auprès d’un particulier non redevable de la TVA ou d’un professionnel immobilier non soumis à la TVA.
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Ce calcul permet aux marchands de biens ou assujettis revendeurs de régulariser la TVA sur chacune de leurs réalisations, achat ou vente. Ainsi, il évite qu’un bien déjà acquis et en cours d’utilisation soit à nouveau soumis à la taxe au moment de sa revente.
Le principe de la TVA sur marge s’applique à plusieurs biens dont :
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- les objets d’antiquité ou de collection,
- les terrains à bâtir,
- les immeubles,
- les œuvres d’art,
- les biens d’occasion, etc.
Les agences organisatrices de circuits touristiques ainsi que les tour-opérateurs sont également concernés par la TVA sur marge.
Le calcul de la TVA sur marge dans la vente d’un bien immobilier
Pour calculer la TVA sur marge, il faut appliquer la forule suivante.
TVA sur la marge réalisée = ([Prix de vente TTC – Prix d’achat TTC] x taux de TVA)/(1 + taux de TVA). C’est la formule courante.
Dans le prix d’acquisition, vous aurez la somme du prix d’achat et les frais de notaire. Le prix de la revente correspond aux prix de la revente TTC du bien. Il est à rappeler que vos différents frais d’agence ne sont pas pris en compte pour le calcul de la TVA sur marge.
Si vous réalisez la rénovation du bien avant de la revendre, vos frais de charges des travaux seront inclus dans le calcul de la TVA générale. Pour éviter les erreurs éventuelles, il est préférable de choisir le logiciel Excel pour faire vos calculs.
Par ailleurs, pour calculer la TVA sur marge de manière explicite, il faudra d’abord déterminer la marge. Pour ce faire, il existe deux modes de calcul que le marchand de biens peut utiliser.
Le calcul de la marge au coup par coup
Avec cette méthode, vous devez calculer la marge pour chacune des opérations effectuées. Il faut donc connaitre le prix de revente et le prix d’achat. Ainsi, le calcul de la marge équivaudra à la différence entre ces deux valeurs, c’est-à-dire prix de revente moins prix d’achat.
Si après ce calcul, la marge est égale à zéro ou le calcul donne un nombre négatif, aucune taxation n’est appliquée. Mais, vous ne pouvez pas combler le déficit avec le bénéfice issu d’une autre opération.
La marge au coup par coup donne une marge TTC qu’il faut convertir en hors taxe grâce à la formule :
Marge hors TVA = marge TTC ÷ (1+taux TVA applicable à l’opération).
Alors, TVA sur la marge réalisée = Marge hors TVA x taux de TVA.
Si vous êtes dans un cas où vous avez fait des achats de différents objets pour un prix global, il vous sera difficile de déterminer le prix d’achat réel pour chaque objet. En revanche, pour déterminer la base d’imposition, il est conseillé de prendre simplement la moitié du prix de vente des objets usagés.
La détermination de la marge par calcul global
Si le marchand de biens n’arrive pas à calculer le prix d’acquisition des biens qu’il a vendus, il peut effectuer un calcul global de la marge. Ainsi, pour déterminer la marge globale sur une période d’imposition donnée, il faut ôter la somme totale TTC des achats du montant global TTC des ventes. Alors, la TVA sur marge = marge globale TTC x taux de TVA.
Notez toutefois que ce système ne s’applique pas dans les cas où certains des biens vendus sont soumis à des taux de TVA différents. Dans ces circonstances, il faudra faire la distinction pour calculer la marge pour les objets qui relève d’un même taux de TVA.
Vous l‘aurez compris, ces diverses méthodes vous permettent de calculer la marge TTC. Vous pouvez par la suite procéder au calcul de la TVA sur marge.
